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    報(bào)網(wǎng)直播室開(kāi)講：代表委員支招樓市說(shuō)房?jī)r(jià)   

    宋傳杰：“隱形成本”已經(jīng)占到總房?jī)r(jià)的10%
    鄒景泉：政策調(diào)控“落地有聲”

    編者按：兩會(huì)直播室是 齊魯晚報(bào)、大眾網(wǎng)兩會(huì)期間聯(lián)合打造的一檔報(bào)網(wǎng)互動(dòng)欄目。將就諸多熱點(diǎn)民生問(wèn)題問(wèn)計(jì)代表委員。齊魯晚報(bào)讀者可撥打96706，網(wǎng)友可登陸大眾網(wǎng)大眾論壇留言提問(wèn)。

    第一期嘉賓：省政協(xié)委員、山東省農(nóng)業(yè)銀行科技部總經(jīng)理宋傳杰
              省人大代表、山東平安建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒景泉

    省人大代表鄒景泉（右）、省政協(xié)委員宋傳杰兩位嘉賓做客齊魯晚報(bào)、大眾網(wǎng)“兩會(huì)直播室”接聽(tīng)市民熱線，解答住房問(wèn)題。
    
    濟(jì)南的樓價(jià)到底還會(huì)不會(huì)漲？如此高的房?jī)r(jià)到底是怎么形成的？開(kāi)發(fā)商在高樓價(jià)中到底扮演了什么樣的角色？今天，齊魯晚報(bào)、大眾網(wǎng)“兩會(huì)直播室”展開(kāi)首期訪談，省人大代表、山東平安建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)鄒景泉，省政協(xié)委員、山東省農(nóng)業(yè)銀行科技部總經(jīng)理宋傳杰來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，與讀者、網(wǎng)友談?wù)摲渴�，用代表、委員的觸角揭開(kāi)百姓關(guān)注的問(wèn)題。

    宋傳杰分析高房?jī)r(jià)成因
    “隱形成本”已經(jīng)占到總房?jī)r(jià)的10%    
    今天上午，省政協(xié)委員宋傳杰來(lái)到齊魯晚報(bào)、大眾網(wǎng)“兩會(huì)直播室”，回答網(wǎng)友提問(wèn)暢談老百姓關(guān)心的房地產(chǎn)話題 。宋委員認(rèn)為濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，政府在保證經(jīng)適房、廉租房和保障房的前提下，應(yīng)該讓商品房的價(jià)格高上去，以“商品房”哺“保障房”。

    “公關(guān)費(fèi)用”占到房?jī)r(jià)的10%  
     宋傳杰認(rèn)為房?jī)r(jià)是幾個(gè)方面因素確定的 �！耙蛩匾皇浅杀荆�因素二是供求關(guān)系。而政府則是影響房?jī)r(jià)的第三個(gè)確定性因素�！爆F(xiàn)在單純依靠市場(chǎng)，還不能完全解決一些通過(guò)市場(chǎng)自己來(lái)調(diào)節(jié)的過(guò)程。

    宋傳杰說(shuō)，現(xiàn)在房子成本包括建設(shè)成本、地價(jià)、稅費(fèi)以及部分隱性成本。建設(shè)成本即蓋房子的水泥、鋼筋、人工等成本。根據(jù)房子的層數(shù)以及建筑類(lèi)型不同，建筑成本每平方大約在1200元到2000元。地價(jià)是房?jī)r(jià)成本中最大的部分，也是上漲最快的一部分，地價(jià)從前幾年占整個(gè)房?jī)r(jià)的20%—30%，現(xiàn)在已經(jīng)上漲到占總房?jī)r(jià)的40%—60%，有些樓盤(pán)的低價(jià)成本甚至能達(dá)到50%到70%的比例。

    房?jī)r(jià)的第三個(gè)組成部分是稅和費(fèi)。目前建設(shè)樓盤(pán)的稅費(fèi)項(xiàng)目繁多，能達(dá)到近五十項(xiàng)，大約占房?jī)r(jià)的20%。而房?jī)r(jià)的第四個(gè)組成部分則不能不說(shuō)，行業(yè)內(nèi) 部稱之為“隱性成本”，那就是“對(duì)于政府、行業(yè)進(jìn)行公關(guān)部分的費(fèi)用，這些費(fèi)用竟占到了總房?jī)r(jià)的10%。宋傳杰認(rèn)為，這部分費(fèi)用已經(jīng)列入到樓盤(pán)的規(guī)劃預(yù)算中，是“明擺著”的一部分錢(qián)。

    購(gòu)房人群應(yīng)該分開(kāi)，大款才是真正要購(gòu)買(mǎi)商品房的人

    宋傳杰認(rèn)為政府出臺(tái)新政策調(diào)房?jī)r(jià)不是目的，政策歸根到底是應(yīng)該讓買(mǎi)不起房的老百姓有房住。他認(rèn)為，商品房?jī)r(jià)格就應(yīng)該隨行就市，高一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系。政府可以通過(guò)在商品房高房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的稅收多建設(shè)安居房、保障房。城市的經(jīng)適房、保障房、廉租房的數(shù)量增大了，那么剛畢業(yè)的大學(xué)生、二十幾歲的年輕人也就不會(huì)擠在買(mǎi)房大軍中，刺激本已經(jīng)高漲的房?jī)r(jià)，老百姓也不用把未來(lái)30年，甚至40年的預(yù)期收入都支出來(lái)去買(mǎi)商品房。

    目前的現(xiàn)狀是，無(wú)論收入高低大家都擠著去買(mǎi)商品房。解決這個(gè)問(wèn)題的途徑就是，“把購(gòu)房人群分開(kāi)，讓大學(xué)生先去享受公租房，讓沒(méi)有錢(qián)的人去享受廉租房，讓有收入但又買(mǎi)不起商品房的老百姓去享受?chē)?guó)家的經(jīng)濟(jì)適用房政策。最后真正要買(mǎi)商品房的人是大款�！狈孔邮且蝗f(wàn)塊錢(qián)一平米，還是兩萬(wàn)塊錢(qián)一平米，對(duì)他們來(lái)說(shuō)差別不大。

    開(kāi)發(fā)商只用一點(diǎn)錢(qián)就可以蓋起很大的房子，就像“螞蟻吃大象”

   宋傳杰認(rèn)為，正是國(guó)家的商品房預(yù)售政策給了開(kāi)發(fā)商可乘之機(jī)�！艾F(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商把房子蓋起來(lái)才開(kāi)始賣(mài)�！彼�謂預(yù)售，就是可以把提前買(mǎi)房子人的錢(qián)拿來(lái)，用這部分錢(qián)蓋房子。環(huán)顧周遭樓市，幾乎沒(méi)有現(xiàn)房，全是期房。宋傳杰解釋說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在第一次拿土地的時(shí)候，可以用一部分資金先去做這個(gè)土地的招拍掛，然后拿著這個(gè)土地，去銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款。樓盤(pán)設(shè)計(jì)出來(lái)，通過(guò)審批了，拿到預(yù)售證了，他通過(guò)購(gòu)房者自己的錢(qián)和銀行的按揭貸款把樓蓋起來(lái)。“所以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商只用很少一點(diǎn)錢(qián)，就可以蓋起很大的房子，像極了螞蟻吃大象�！�

    政府出資建保障房任重而道遠(yuǎn)

    政府怎么會(huì)出資建設(shè)保障房？建設(shè)多少保障房才能讓老百姓有房可�。� 對(duì)于很多老百姓的疑問(wèn)，宋傳杰認(rèn)為，實(shí)際上政府也想造保障房。社會(huì)需要保障房，而政府資源又不足，在這樣的矛盾下，就需要政府加大商品房的開(kāi)發(fā)力度，讓商品房房?jī)r(jià)漲上去。商品房房?jī)r(jià)漲上去了，地賣(mài)的錢(qián)多了，收入才多。政府再讓這些收入分流，去建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。通過(guò)這樣不斷的良性反饋機(jī)制，讓大家都有房可住，社會(huì)也就更加穩(wěn)定和諧了。

    鄒景泉：政府政策調(diào)控房?jī)r(jià)“落地有聲”

    人大代表鄒景泉是山東平安建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)，作為房子的建設(shè)方，談話剛一開(kāi)始，他就表示“濟(jì)南樓價(jià)在全國(guó)還是不算偏太高的，只是漲價(jià)比較快�！�2004年的時(shí)候，濟(jì)南二環(huán)以內(nèi)，每平方不到3000，而現(xiàn)在二環(huán)之內(nèi)的房子每平方已經(jīng)沒(méi)有低于5000的了，像濼源大街附近已經(jīng)賣(mài)到了每平米12000元。

    高房?jī)r(jià)歸因成本變高

    鄒景泉表示，樓價(jià)的飆升最主要的原因就是成本價(jià)格和市場(chǎng)導(dǎo)向。雖然目前濟(jì)南樓市利潤(rùn)空間可能大一些，但單就建筑成本來(lái)講，建筑市場(chǎng)的直接成本還是比較透明度的。他認(rèn)為從事建筑業(yè)的公司，利潤(rùn)都很微薄。
    鄒景泉?jiǎng)倓偨油曜x者熱線，有市民反映魯能領(lǐng)袖城原來(lái)房?jī)r(jià)4000多元，現(xiàn)在漲到了7000多元，大概漲了3000多元，消費(fèi)者的心理就有點(diǎn)難以承受。鄒景泉認(rèn)為，市民關(guān)注的住房?jī)r(jià)格問(wèn)題，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和和諧已經(jīng)帶來(lái)了一些不利因素。政府應(yīng)當(dāng)更多關(guān)注民生，政府就應(yīng)當(dāng)公開(kāi)開(kāi)發(fā)商在這一個(gè)在建的樓盤(pán)里到底掙了多少錢(qián)，給開(kāi)發(fā)商一個(gè)合理的利潤(rùn)空間，還社會(huì)一個(gè)和諧。    
     政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管 狠治開(kāi)發(fā)商囤地

    “國(guó)家有規(guī)定，拿到的土地兩年不用即收回。但是一般情況，到了一年半的時(shí)候，有的開(kāi)發(fā)商拿的地過(guò)多，政府會(huì)給他多兩年時(shí)間。所以很多項(xiàng)目，三年五年也建不完�！编u景泉認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃，特別大的項(xiàng)目應(yīng)該由多家開(kāi)發(fā)商參與。這樣就不會(huì)出現(xiàn)一塊地一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿去了，三年五年仍未建完，樓市就形成高抬。鄒景泉說(shuō)，“如果五個(gè)開(kāi)發(fā)商一起來(lái)搞，可能兩年之內(nèi)就建完了。這樣就能節(jié)約土地和遏制樓價(jià)的暴漲�！�
    鄒景泉還表示，目前濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有開(kāi)發(fā)商囤地的現(xiàn)象�！疤貏e是一些精明的開(kāi)發(fā)商，買(mǎi)了1000畝地，相當(dāng)于開(kāi)了個(gè)銀行。”土地買(mǎi)的時(shí)候價(jià)值70萬(wàn)，到了五年后，地皮已經(jīng)漲到了150萬(wàn)�！斑@比做什么生意都賺錢(qián)！”所以政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，狠治開(kāi)發(fā)商囤地。

    濟(jì)南房?jī)r(jià)還會(huì)漲！

    談到濟(jì)南房?jī)r(jià)的一個(gè)走勢(shì)，鄒景泉認(rèn)為，雖然濟(jì)南房?jī)r(jià)暴漲的可能性很小，但是漲的因素還是存在。他拿海南、廣東、深圳等省份和地市舉例，“他們房?jī)r(jià)的上漲都不是短時(shí)間內(nèi)發(fā)生的，持續(xù)的穩(wěn)定的增長(zhǎng)，這個(gè)因素還是有的�！�

    政府政策調(diào)控房?jī)r(jià)“落地有聲”

   “政府從去年年底開(kāi)始先后出臺(tái)了一些調(diào)控政策，用來(lái)抑制房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的情況。”鄒景泉說(shuō)，中央政策出臺(tái)后，很多市民已經(jīng)由購(gòu)房的迫切心理改為了觀望的狀態(tài)。很多的市民現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始思考“現(xiàn)在買(mǎi)好還是等等再買(mǎi)”。大家心態(tài)的變化已經(jīng)表明，國(guó)家的相關(guān)政策對(duì)于房地產(chǎn)過(guò)熱的抑制起到了效果。新政策的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響在短時(shí)間內(nèi)體現(xiàn)的還不能算是明顯，不過(guò)根據(jù)市場(chǎng)的變化，政府可能還會(huì)有進(jìn)一步的舉措出臺(tái)。（大眾網(wǎng)記者 吳哲 趙洪棟）