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　　大眾網(wǎng)記者 王宗陽

　　家住濟南柳埠鎮(zhèn)的老李買了套小產(chǎn)權房，最近有點忐忑：《不動產(chǎn)登記暫行條例》3月1日起施行，房屋建筑所有權等十類不動產(chǎn)將進行統(tǒng)一登記，他很想知道，小產(chǎn)權房能否搭上這次的順風車一起“轉正”？他很害怕，新規(guī)出臺后小產(chǎn)權房會不會被取締？

　　濟南市小產(chǎn)權房占到了房地產(chǎn)總量的20%以上。國土資源部門表示，作為一個“老大難”問題，既不能給它辦證也不能一下取締。未來，進行“分類處理”或是條出路。

　　濟南南部山區(qū)有不少小產(chǎn)權房依山傍水，價格不高，很多城里人來買房。

　　市場亂象：土地隨意轉包，有的小產(chǎn)權房都住不了30年

　　“我這兩天很忐忑，真不知道以后政策會咋樣……”家住濟南柳埠鎮(zhèn)的老李3月8日見到大眾網(wǎng)記者時，一臉的迷茫。今年53歲的老李，還有兩年就退休了。他說，當初他和家人帶著老父親來南部山區(qū)玩，看到柳埠河沿岸建起了好幾排房子�！案赣H80歲，身體還算硬朗。老兩口時常懷念農(nóng)村的生活，于是我決定花30萬元，買了一套帶小院的平房。房子依山傍水還帶塊地，老人能種花種菜�！�

　　最初，老李住得很踏實�！稗r(nóng)村土地屬于村集體，這我是知道的。就算辦不下房產(chǎn)證來，也有70年的使用權�！崩侠钫f�？勺尷侠顩]有想到的是，這房子不僅辦不下房產(chǎn)證來，而且只能住27年。據(jù)了解，老李買的房所在地點屬于該村所有的三荒地。按照我國土地管理法，開發(fā)未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或者漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以確定給開發(fā)單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。

　　經(jīng)大眾網(wǎng)記者了解，村里早就將這一塊荒地承包給了濟南市的一家公司，在荒地上蓋房子的人實為該公司的一名員工。他以個人身份，從公司的50年中又“承包”了30年，老李買到房時，實際上能住的時間只剩27年。盡管如此，老李仍然不愿意說出這房子的具體地址�！靶‘a(chǎn)權房肯定是不合法的，我怕真被取締我們都沒得住�！崩侠钫f。

　　市民熱議小產(chǎn)權房問題，盼小產(chǎn)權房能“轉正”

　　期待已久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》已于3月1日起施行，房屋建筑所有權等十類不動產(chǎn)將進行統(tǒng)一登記。在采訪不少購買了小產(chǎn)權房的市民時，他們向大眾網(wǎng)記者表示，像老李面臨的問題，實在是小產(chǎn)權房問題中的普遍現(xiàn)象。家住槐蔭二環(huán)西路和新沙路交界處新沙小區(qū)的王先生告訴大眾網(wǎng)記者，前年他買了一處小產(chǎn)權房，只有34萬元，單價不到2700元�！昂芏嗳藙傂栀I房，便宜是王道，手里錢不夠，也顧不上房產(chǎn)證的問題。如果這里以后涉及拆遷，很可能得不到補償�！蓖跸壬�說。

　　“錦繡川水庫附近的村里，有很多小產(chǎn)權別墅，我就在那兒買了一套。”就職于經(jīng)十路上某大型企業(yè)的俞先生說，村委在小產(chǎn)權房交易過程中有利可圖，一些別墅就建在了水庫邊上，不過沒有合法的手續(xù)�！拔仪皫啄曩I這套別墅花了80萬元，現(xiàn)在想想有點后悔，害怕哪一天真的被取締了�！� 俞先生說。

　　不少市民與賣房中介表示，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出，集體土地所有權和宅基地使用權等10類不動產(chǎn)權將列入統(tǒng)一登記范圍。未來能否讓小產(chǎn)權房合法化？哪怕多交點錢補上相關的手續(xù)，也比這樣一直處于“走鋼絲”的狀態(tài)好得多。

　　記者調(diào)查：小產(chǎn)權房并無產(chǎn)權，使用期滿易吃官司

　　在采訪中大眾網(wǎng)記者注意到，市民反映比較集中的問題，是小產(chǎn)權房使用期滿后房子的歸屬，是續(xù)交一定費用繼續(xù)住，還是由賣方收回房屋？顯然，二者都存在一定的爭議。

　　為了弄清“小產(chǎn)權房居住到期后到底歸誰”這個問題，大眾網(wǎng)記者采訪了濟南市律師協(xié)會法律援助與公益委員會委員、山東齊鼎律師事務所主任律師李曉燕。李曉燕分析，首先小產(chǎn)權房不是法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權房，是在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。因此小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權，不受法律保護，更沒有房產(chǎn)證。李曉燕說，其次是使用時間。住宅用地建房，使用期一般是70年。然而小產(chǎn)權房并無法律依據(jù)，具體使用時間要看雙方的約定。因小產(chǎn)權房使用期問題對簿公堂的案例很多。嚴格地講，農(nóng)村集體土地使用僅限于村集體成員，因此這種小產(chǎn)權房買賣本身就屬于無效交易。在判定時，原則上要由村集體收回土地，并退還購房款。但購房者已對土地上的房屋進行了裝修等附加變動，沒辦法原樣退還。這時候一般由評估機構對房屋進行評估，然后退還購房者部分市值房款。

　　這樣看，市民在購買小產(chǎn)權房時的確需要謹慎。不僅房子使用期較短，使用期滿了也容易吃上官司，并且難以收回全部市值房款。

　　專家建議：小產(chǎn)權房市場太龐大，分類處理是出路

　　日前，山東省國土資源廳不動產(chǎn)登記管理處負責人明確表示，小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權。新規(guī)是通過登記更好地保護公民的私有財產(chǎn)，建立統(tǒng)一平臺匯總不動產(chǎn)信息。國家通過這個平臺更好地掌握不動產(chǎn)總體的狀況，但不能登記任何不合法的東西。

　　如今全國的小產(chǎn)權房市場非常龐大，如何引導并科學處理，在今年全國兩會期間，這個問題也引發(fā)代表、委員的關注。

　　全國人大代表、清華大學教授蔡繼明認為，小產(chǎn)權房是不動產(chǎn)登記制度一個繞不過去的問題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施，以及農(nóng)村宅基地的統(tǒng)一登記都將對解決小產(chǎn)權房的問題形成倒逼作用。他說，很多城市中，小產(chǎn)權房平均占到了當?shù)胤康禺a(chǎn)總量的20%，高的達到40%。作為沒有明確產(chǎn)權的土地附著物，它已形成一個龐大的市場，不能一拆了之。他認為可以分類處理：對于城市規(guī)劃區(qū)外違法建設尤其是占用耕地的，必須依法取締；但像那些符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃，在一定的時期內(nèi)，補交一定的土地出讓金，變成合法的房屋和土地，就可以給合法手續(xù)。

　　蔡繼明建議，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，小產(chǎn)權房的土地成本優(yōu)勢不復存在，可從根本上解決問題，也有利于制定分類治理辦法，統(tǒng)計和清理各地存量。

　　全國政協(xié)委員、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康與全國政協(xié)委員、著名經(jīng)濟學家厲以寧都認為，一些城市發(fā)展中出現(xiàn)“自主城鎮(zhèn)化”模式，主要現(xiàn)象就是小產(chǎn)權房叢生，與現(xiàn)行諸多制度產(chǎn)生沖突，也為后續(xù)管理、產(chǎn)權登記、交易等諸多方面增加了極大難度，需要國家出臺具體的分類處理政策，而不是簡單拆除或鼓勵“轉正”。