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　　小區(qū)沒有業(yè)委會，現(xiàn)有物業(yè)卻要退出，該如何選新物業(yè)?最近，位于高新區(qū)舜華路街道辦事處的三慶匯德公館就遇上了這樣的事。

　　根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，新小區(qū)未成立業(yè)主委員會，可由居委會代行業(yè)委會職責(zé)。匯德公館社區(qū)居委會代行業(yè)委會職權(quán)選聘新物業(yè)時，不料遭遇信任危機，居委會與舜華路街道辦事處提出的兩種選聘新物業(yè)的方案都被業(yè)主代表否決。

　　原來，不少業(yè)主擔(dān)心有“內(nèi)定物業(yè)”，聯(lián)合簽名要直選萬科物業(yè)。目前，500余名居民已委托律師與居委會、街道辦溝通，欲先成立業(yè)委會再選聘新物業(yè)。像這樣的情況，究竟該如何解決?

　　[居民訴求] 60%業(yè)主簽名想直選物業(yè)

　　近日，家住匯德公館的朱先生介紹，11月13日，匯德公館社區(qū)居委會發(fā)布了《關(guān)于美嘉園物業(yè)退出匯德公館小區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的公示》，得知這個信息，朱先生他們和一些業(yè)主聯(lián)合簽署了《關(guān)于三慶匯德公館花園小區(qū)物業(yè)更換聲明》。

　　在朱先生提供給記者的這份聲明上，稱“廣大業(yè)主統(tǒng)一同意北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司濟南分公司接管本小區(qū)，不允許其他任何物業(yè)公司以正式、非正式的方式入駐�！�

　　“974戶居民，有600多戶簽名。”匯德公館社區(qū)居委會相關(guān)負(fù)責(zé)人杲女士說。

　　也就是說，有60%的居民在這份聲明上簽了字，他們?yōu)楹我�簽這份聲明?

　　“我們擔(dān)心有內(nèi)定物業(yè)，便發(fā)起簽名，希望選萬科物業(yè)管理小區(qū)。兩三天的時間，就有三分之二的業(yè)主在這份聲明上簽字了�！敝煜壬�說，11月21日，在居委會召開的業(yè)主代表大會上，他們拿出這份聲明，卻被告知這個文件因缺乏第三方見證，真實性有待核實，而且居民直接委托物業(yè)，不符合相關(guān)規(guī)定。

　　[居委會與街辦回應(yīng)]居民直選物業(yè)不合規(guī) 兩種提議均被拒

　　杲女士介紹，11月21日，居委會召開業(yè)主代表大會，欲將招投標(biāo)選聘新物業(yè)一事告知居民征求建議，沒想到100多名業(yè)主代表否決了這個方案，有業(yè)主提交了上述聲明。

　　“業(yè)主不想被代表，想自己決定選哪個物業(yè)，但根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，業(yè)主不能直接和物業(yè)企業(yè)簽合同，居民直接委托物業(yè)不合規(guī)�！标脚�士說，當(dāng)時萬科物業(yè)工作人員到場，他們表示不會通過不正規(guī)方式進(jìn)入小區(qū)。

　　記者查閱《物業(yè)管理條例》發(fā)現(xiàn)，除了需要2/3業(yè)主的同意，居住小區(qū)選聘物業(yè)公司必須召開業(yè)主大會，而且要由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。就是說，沒有業(yè)委會的匯德公館，如果與物業(yè)企業(yè)簽合同，可由居委會代簽。

　　“萬科物業(yè)沒表態(tài)要來，也沒提供合同內(nèi)容，居委會沒法簽合同，所以我們否定了業(yè)主們的想法。分歧就從這開始了，矛盾爆發(fā)�！彼慈A路街道辦事處社會事務(wù)科工作人員王先生說。

　　根據(jù)居民意見，匯德公館社區(qū)居委會、舜華路街道辦事處和高新區(qū)房管局商量了“三步走”的新辦法：由居委會發(fā)布小區(qū)選聘新物業(yè)公司的公告;讓參加競標(biāo)的物業(yè)公司提交物業(yè)服務(wù)合同方案;最后召開業(yè)主大會，由業(yè)主投票選出新物業(yè)公司。

　　11月27日，這個最新公告在匯德公館張貼后，“當(dāng)天電話就被打爆了，不少居民對招聘物業(yè)沒設(shè)門檻不滿，他們提出要選全國前五或前十的物業(yè)。最近每天12345轉(zhuǎn)來的電話也得有20多個�！苯�日，杲女士說，有居民說居委會、辦事處和某個物業(yè)關(guān)系密切，要內(nèi)定物業(yè)，無論他們怎么解釋居民都不相信。

　　[最新進(jìn)展]業(yè)主通過律師提出停止選聘物業(yè)，先成立業(yè)委會

　　12月1日，杲女士收到居民委托的律師寄來的快遞，“律師說選聘新物業(yè)的辦法已違背超過三分之二業(yè)主的意見，要求停止目前的工作，要先成立業(yè)委會再選物業(yè)�！标脚�士說。

　　記者了解到，匯德公館有居民也向舜華路街道辦事處社會事務(wù)科分管此事的工作人員王先生和高新區(qū)房管局物業(yè)科寄送了這些材料。

　　“居委會對律師說可以依法成立業(yè)委會，還需要經(jīng)過街道辦簽字�！本用裰煜壬�說。

　　12月5日下午，王先生與匯德公館500多名居民委托的律師見面交流了此事。王先生告訴記者，沒想到居民中途會提出不讓居委會選新物業(yè)，等業(yè)委會成立后再選物業(yè)這個意見，他需要與原物業(yè)協(xié)商爭取理解。

　　“原物業(yè)提出退出管理申請已3個月，而成立業(yè)委會，法定程序是90天內(nèi)完成相關(guān)程序，所以，我們要與原物業(yè)協(xié)商，讓其繼續(xù)服務(wù)�！蓖跸壬�說，他們也希望召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會選聘新物業(yè)，而不是非得居委會選聘物業(yè)，他們只不過要求必須按照法律規(guī)定進(jìn)行。

　　“選業(yè)委會可以正常進(jìn)行，小區(qū)客觀條件具備，只要再提交20%業(yè)主簽名申請，就可以按法定程序推行�！蓖跸壬�說，他將和律師保持溝通，促進(jìn)此事解決，不過，將來成立業(yè)主大會，選出業(yè)委會，對于業(yè)主們能否和物業(yè)公司談判，能否監(jiān)督物業(yè)公司執(zhí)行服務(wù)合同，他有些擔(dān)憂。

　　[專家觀點]

　　居委會不一定要代行職權(quán)社區(qū)事務(wù)要經(jīng)業(yè)主大會表決

　　12月5日，濟南市物業(yè)協(xié)會會長吳洪杰就此受訪時介紹，原物業(yè)公司要退出管理，提前向居委會報告，程序是正確的，居委會在小區(qū)沒有成立業(yè)主大會的情況下，主動履行法律程序也是正確的。但是，不是居委會一定要代行業(yè)委會職權(quán)，現(xiàn)在該小區(qū)業(yè)主不同意選聘新物業(yè)的方式，要開業(yè)主大會選業(yè)委會，從法律意義講，業(yè)主的要求是合理的。居委會應(yīng)尊重業(yè)主的意見，在規(guī)定時間內(nèi)牽頭幫助業(yè)主成立業(yè)主大會，然后由業(yè)主大會去履行職權(quán)。

　　關(guān)于匯德公館居民起初要直選萬科物業(yè)一事，吳洪杰介紹，業(yè)主直接簽名選物業(yè)公司沒有法律依據(jù)，小區(qū)所有事務(wù)是業(yè)主的事，但要先確立合法的組織——業(yè)主大會，需要成立業(yè)主大會來表決小區(qū)事務(wù)。業(yè)主大會可通過書面形式召開，通知、通告及如何表決，可以通過簽名公示的形式，而不是說所有業(yè)主必須要到哪個地方開會。

　　濟南市住房保障管理局相關(guān)專家表示，小區(qū)任何事項都需通過業(yè)主大會來表決，要通過業(yè)主大會來選聘物業(yè)而不是業(yè)委會，業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它本身做不出任何決定�！稗k事處除非成立不了業(yè)主大會，成立不了業(yè)委會，居委會才能代行業(yè)委會職能，如果能選出業(yè)委會，就不要代行職權(quán)了�！痹搶＜冶硎�，原物業(yè)企業(yè)合同到期如果要退出小區(qū)，要提前倆月告知街道辦和區(qū)物業(yè)監(jiān)管部門，他們應(yīng)啟動程序召開業(yè)主大會，成立業(yè)委會或選物業(yè)企業(yè)都可以，這些程序沒有先后。