“限購令”已在全國10余個城市推行，房產(chǎn)稅正箭在弦上，此前對調(diào)控政策放松的樂觀預期已越來越渺茫，后市漲跌還很難說。趁著購房熱情仍高，盡快開盤，把資金落袋為安，是開發(fā)商的理性選擇。

    據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道跟蹤統(tǒng)計，上周（10月10日-10月16日）青島市新房共成交了3612套，成交量比前一周環(huán)比上漲了77%，連續(xù)四天單日成交量超過了500套。10月19日單日成交達到1185套。     

    每次調(diào)控來臨之際，都會有一個成交量“井噴”，短期內(nèi)調(diào)控政策或許會加重“銀十”的成色。

    新增住宅供應量上升

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”青島住宅新增供應量在快速上升。 9月份共計有50多個項目開盤或加推房源，新增供應量達到15692套，成為年度供應高峰，同時也是1998年房改以來單月供應量的最高紀錄。10月份第一周（10月3日－10月10日）受國慶長假影響，住宅新增供應量回落至855套，10月份第二周 （10月11日至18日）住宅新增供應量又速度回落至4317套。

    九月份以來供應量大幅增長，主要是因為4月份新政出臺之后，眾多項目延遲開盤，延遲開盤有客觀原因：

    一、項目開盤前一般要進行客戶積累，有的積累幾個月，有的積累一年甚至更長，當項目達到一定的有效客戶積累量，才會選擇開盤。由于新政出臺后投資客大部分撤離，剛性需求客戶購買能力相對較弱，購房都比謹慎，而開發(fā)商對項目的定價并沒有下降，這樣客戶積累起來比較慢，有效客戶沒有積累到一定程度，項目就會延遲開盤。

    二、新政出臺后，項目開發(fā)的各項審批都比以前嚴格，部分項目在預售證獲得上比以前要困難，耗費的時間增加，也是主要原因之一。

    此外，房地產(chǎn)市場素來就有“金九銀十”之稱，這是眾多項目集中在下半年銷售旺季開盤的原因之一。

    預計10月份新增住宅供應量相比9月份會有所下降，但仍將在相對高位。

    開盤！開盤！

    調(diào)控在加碼、在細化、在落實，短期內(nèi)不可能有價格的快速上漲。捂盤早已是樓市過去式，開盤，盡快開盤才是開發(fā)商的選擇。初步統(tǒng)計，10月中旬至11月份這一時間段，青島各區(qū)域已開盤和有望開盤的項目至少在20個以上，這其中包括海爾原鄉(xiāng)墅、綠城紫薇廣場、海信天璽、龍湖滟瀾海岸、萬科城等各區(qū)域的代表性項目。

    開盤仍火爆

    調(diào)控來襲，市場還沒有快速逆轉(zhuǎn)，如果定價合理，仍會吸引眾多客戶入場。過去一周，開盤的萬科城紐約街區(qū)、寶龍城市廣場、海灣豪庭等項目，都取得了不錯的業(yè)績。一些項目此前客戶積累時間比較長過程，甚至出現(xiàn)了“日光盤”。

    以萬科城為例，該項目去年拿地，萬科在該區(qū)域主推青島新都心，使地段價值得到提升，萬科城首期紐約街區(qū)開盤，均價12000元／平方米，價格已與浮山新區(qū)比肩，成為四方乃至青島地段價值上漲最快的區(qū)域。開盤當日，800余組客戶，搶購464套房源，四小時即售罄。

    剛需是主流

    剛需是樓市最終實的支持者，年底之前，滿足剛需的開盤項目有不少。在四方西部大盤聯(lián)城海岸錦城會在本月底首次開盤，而另一個四方項目城投昌平馨園也有望在年底之前開盤。

    在四方新都心，萬科城阿姆斯特丹街區(qū)、中海清江華府有望于10月底或11月份開盤，同在萬元線之上的項目如依山半島、利源國際公館也正在加緊開盤進度，有望在11月份開盤。

    浮山新區(qū)及新都心7月底以來，已推向市場的新房源在4000套以上，魯信含章花園、萬科城、桃源山色、恒易慧心園都取得了不錯的銷售業(yè)績。

    為此，一位浮山新區(qū)未開盤項目的銷售人員坦言，其他樓盤銷售火爆，對他們有一定壓力，唯有加緊開盤速度。

    向北走，李滄區(qū)寶龍城市廣場三期和春和景明會于10月底或11月份開盤；再向北進入城陽南部，香邑漫步二期會在11月份開盤。

    周邊高端項目可圈可點

    除了市區(qū)項目，一些本土及外來大型開發(fā)商在周邊區(qū)域開發(fā)的新盤同樣可圈可點，是高端客戶關(guān)注的焦點，如海爾·原鄉(xiāng)墅、綠城紫薇廣場、龍湖滟瀾海岸、海信鳳凰金岸等都已開盤或近期即將開盤。

    龍湖滟瀾海岸是其在青島開發(fā)的第一個項目，繼卓越蔚藍群島之后，有別墅專家之稱的龍湖會將該片區(qū)再拉升一個臺階。

    2010年海爾地產(chǎn)的新項目海爾·原鄉(xiāng)墅已于10月16日開盤，海爾·原鄉(xiāng)墅是海爾地產(chǎn)第一個秉承“新東方主義”建筑理念開發(fā)的項目，一期共116棟獨棟及聯(lián)排別墅，位于即墨市溫泉旅游度假區(qū)，純正日式溫泉會所設(shè)計，五重院落、六重景觀體系、高端U-home智能體系、海爾集成精裝，產(chǎn)品本身融入了許多創(chuàng)新理念。 （張則濤）