□本報(bào)記者 蘇茂華 實(shí)習(xí)生 谷 青

　　限購、限貸、加息等系列樓市調(diào)控政策下，投機(jī)、投資性需求受限制，樓市陷入一個(gè)“迷局”。而在這個(gè)局中，購房者和開發(fā)商是最“關(guān)鍵”的兩個(gè)角色，他們間的博弈在加�。嘿彿空咴谟^望，觀望房價(jià)是漲還是跌，觀望開發(fā)商是否會(huì)“挺不住”而大幅促銷；開發(fā)商則在“力挺”，他們在賭調(diào)控政策持續(xù)不了多長時(shí)間，期待樓市在持續(xù)低迷后能迎來強(qiáng)勁反彈。

　　購房者：認(rèn)為開發(fā)商會(huì)主動(dòng)降價(jià)

　　一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次加力，讓2011年中國房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)出臺？房價(jià)會(huì)不會(huì)回落？樓市會(huì)不會(huì)降溫？這對每一名購房者來說，似乎都是一道難題。是等一等？還是馬上出手？這道看似簡單的題，讓許多購房者心里充滿糾結(jié)。

　　準(zhǔn)備年底結(jié)婚的劉先生告訴記者，雖然買房的心情很迫切，但他依然決定再觀望一段時(shí)間。他認(rèn)為，從年初到現(xiàn)在出臺的一系列政策，必然會(huì)給市場帶來一定影響，但是現(xiàn)在看來，政策還在一個(gè)“消化期”，沒有顯現(xiàn)到房價(jià)上去。“又是限購，又是加息的，這么多政策出臺，下半年開發(fā)商應(yīng)該會(huì)堅(jiān)持不住主動(dòng)降價(jià)吧�！�

　　家住高新區(qū)的王女士表示，買房子一定要選對時(shí)機(jī)，一旦時(shí)機(jī)沒選對，前后就是十多萬元的差價(jià)。她屬于改善型購房者，從去年年底開始四處看房，最終選中了高新區(qū)某樓盤一套100平方米的房子。王女士說，剛開始選房的時(shí)候，就趕上了新“國八條”出臺。她琢磨，調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，房價(jià)也該降一降了，于是決定持幣觀望。結(jié)果，觀望到現(xiàn)在，房價(jià)沒下降，反而自己選中的房子被別人買走了。于是，她重新啟動(dòng)了購房計(jì)劃，然而到了準(zhǔn)備出手的時(shí)候，又遇上了“加息”政策，她決定繼續(xù)觀望，等待最好的出手機(jī)會(huì)。

　　新政出臺后，最直接的作用是購房者變得出奇冷靜，之前的沖動(dòng)、瘋狂全然消失，市場觀望氛圍迅速形成。

　　連日來，記者在多個(gè)樓盤售樓處看到，看房的人減少，為數(shù)不多的看房人出手也慢。很多置業(yè)顧問都表示，新政前，他們一天接待十幾批客戶，新政后有時(shí)一天都沒幾名客戶看盤。之前積累的意向客戶則變得愈發(fā)不確定，售樓小姐撥去電話，得到的答復(fù)往往是“再看看”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)購房者觀望情緒加重，已經(jīng)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)。購房者更多是在“等”：等更多選擇，等更低房價(jià)。

　　市場分析人士表示，隨著限購、限貸、加息等一系列政策出臺，讓許多原來打算今年購房的剛需族承受著前所未有的購房壓力。處在樓市“生物鏈”最下端的購房者，雖然人數(shù)眾多，但在利益博弈上，卻被認(rèn)為是最無助的一方。他們既影響不了房價(jià)最前端土地的價(jià)格，也沒有辦法改變開發(fā)商拋出的居高不下的房價(jià)。

　　開發(fā)商：堅(jiān)持力挺房價(jià)

　　對房地產(chǎn)調(diào)控的政策理解，不同利益階層之間可謂相去萬里。普通市民翹首企盼的是房價(jià)可以回歸到可以承受的位置，開發(fā)商則毫不隱晦地表達(dá)了他們的抵觸情緒。

　　新一輪調(diào)控開始至今，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了眾多反應(yīng)，投資客的心理預(yù)期一落千丈，剛需群觀望心態(tài)濃厚，二手房價(jià)量均已出現(xiàn)松動(dòng)。但與這些現(xiàn)象不同的是，開發(fā)商對房價(jià)的態(tài)度仍然強(qiáng)硬，大多數(shù)新樓盤價(jià)格也未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

　　市城鄉(xiāng)建設(shè)委近日發(fā)布3月份新建商品房市場情況數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，3月份全市新建商品住宅均價(jià)為7615.49元/平方米，同比增長6.28%，環(huán)比增長4.49%。

　　記者了解到，目前房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策已陷入深度博弈，部分開發(fā)商敢于力挺房價(jià)，賭的就是政策調(diào)整持續(xù)時(shí)間不會(huì)太久、房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈以及消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理預(yù)期。“如果購房者都認(rèn)為房價(jià)會(huì)降，那我們開發(fā)商也沒必要把房價(jià)硬挺在高位。但是，現(xiàn)在的情況是降價(jià)的預(yù)期沒有形成合力，所以我們也不著急馬上降價(jià)。一方面，剛性需求群體大量存在，他們支撐著市場；另一方面，我們認(rèn)為嚴(yán)厲的調(diào)控不會(huì)持續(xù)太久�！蹦称放品科蟮臓I銷策劃部負(fù)責(zé)人如是說。

　　還有開發(fā)商表示，雖然每次調(diào)控新政出臺后，對抑制房價(jià)的高速增長多少會(huì)起到一定的抑制作用，但房價(jià)上漲的趨勢不會(huì)改變�！安豢煞裾J(rèn)，限購、加息等一系列政策的實(shí)施，在一定程度上使房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，也抑制了部分市場需求。但按照以往的經(jīng)驗(yàn)來看，抑制久了勢必會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。而且從消費(fèi)者的心理分析，反彈時(shí)房價(jià)越上漲，購房者越會(huì)忍不住出手�！�

　　業(yè)內(nèi)人士稱，從最近2個(gè)月的市場表現(xiàn)可看出，開發(fā)商也在觀望。他們多數(shù)都推遲開盤時(shí)間，因?yàn)閷π卤P來說，定價(jià)成了難題�！霸诮┏蛛A段，降價(jià)可能更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但降價(jià)是開發(fā)商最不愿采取的無奈之策。眼下，部分不看好目前樓市的開發(fā)商，只能采取拖的辦法�！遍_發(fā)商的“小算盤”究竟能否如愿，內(nèi)要看他們的資金狀況，外要看政策的持續(xù)力度。

　　專家：博弈下該如何抉擇

　　分析人士表示，新“國八條”、限購、加息等一系列政策相繼出臺，可見政府對樓市調(diào)控之決心。政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的在于控制非理性上漲的房價(jià)，其主要出發(fā)點(diǎn)在于促供給，抑需求。本輪調(diào)控突出的特點(diǎn)是雙管齊下，一方面加大力度調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價(jià)；另一方面又以大規(guī)模投資加大保障房建設(shè)力度。這些舉措向社會(huì)各界傳遞了一個(gè)明確的信號，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是堅(jiān)定的，同時(shí)也預(yù)示著調(diào)控進(jìn)入了可執(zhí)行階段。

　　按照目前的情況來分析，未來調(diào)控可能成為常態(tài)，一旦房價(jià)上漲超過預(yù)期，就將迎來嚴(yán)厲新政，調(diào)控隨樓市漲跌而松緊。

　　由于政策調(diào)控的嚴(yán)厲，購房者與開發(fā)商之間的博弈還將加劇。在此市場大勢下，開發(fā)商該如何應(yīng)對，購房者又該如何選擇？

　　專家分析指出，對開發(fā)商來說，當(dāng)前最應(yīng)該做的是正確分析大勢，并找出應(yīng)對之策，只有順時(shí)應(yīng)勢，才能有所作為。當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生深刻變化的時(shí)候，要拋棄固有的開發(fā)模式與思路，跳出慣性的思維，真正找出適合自己公司的生存之道，找出合適的利潤增長點(diǎn)。要時(shí)刻洞悉與把握主流客群的需求，并最大限度地迎合他們，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)好的銷售業(yè)績。

　　而對購房者來說，當(dāng)前由于政策調(diào)控，抑制了一部分需求，也造成了開發(fā)商供應(yīng)量的減少，因此，在購買物業(yè)的時(shí)候，一定要權(quán)衡利弊，通盤考慮。更要多注重產(chǎn)品自身的一些特點(diǎn)，如品質(zhì)、舒適度、保值性等等。選擇適合自身特點(diǎn)的購買方式，如是按揭購房，就要考慮首付及還貸壓力；如是全款購房，則要多進(jìn)行同類產(chǎn)品的性價(jià)比鑒別。同時(shí)，購房者也應(yīng)該轉(zhuǎn)變居住觀念，要量力而行，只有這樣才能有效緩解供需矛盾，才有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。