隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入，開發(fā)商之間對(duì)于剛需的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化，特別是臨近年中，為了備戰(zhàn)上半年業(yè)績(jī)報(bào)，開發(fā)商們瞄準(zhǔn)剛需，借樓市傳統(tǒng)紅5月彎道超車。從市場(chǎng)來看，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)由最初的普遍撒網(wǎng)，大規(guī)模集團(tuán)作戰(zhàn)，到了現(xiàn)在步步為營(yíng)，貼身肉搏的巷戰(zhàn)階段。

　　2012年是剛需購買年已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，而隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深入，開發(fā)商之間對(duì)于剛需的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入白熱化。從最初的普遍撒網(wǎng)，大規(guī)模集團(tuán)作戰(zhàn)，到了步步為營(yíng)，貼身肉搏的巷戰(zhàn)階段。

　　和時(shí)間賽跑

　　其實(shí)，自島城版樓市限購令落地以來，開發(fā)商就已經(jīng)開始了和時(shí)間的賽跑。在此背景下，一個(gè)簡(jiǎn)單的道理就是，市場(chǎng)上具備購房資格的人將會(huì)越來越少。開發(fā)商要發(fā)掘新購房者的難度將越來越大，出貨速度可能成為這一波 “政策市”中的勝負(fù)手。

　　在目前的市場(chǎng)條件下，所謂的潛在客戶首先要滿足購房條件，不被限購所制約；其次，在房?jī)r(jià)不菲的情況下，有充足的購房資金，也就是買得起；再次，有購房意愿，或者具有買房的可能性。其中，前面兩項(xiàng)是硬性條件，后面一項(xiàng)則有回旋的余地。一位樓盤銷售代表告訴記者，“最好的客戶當(dāng)然是具備以上三個(gè)條件，此類客戶是我們爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。不過，即使客戶沒有購房意愿，只要具備了前面兩個(gè)硬性條件，也是我們爭(zhēng)取的對(duì)象，我們希望能給客戶創(chuàng)造出購房意愿�！�

　　不過，具備以上三個(gè)條件的客戶顯然也是所有樓盤的必爭(zhēng)對(duì)象。樓市走到今天，參與其中的房企們已經(jīng)沒有太多的回旋余地。以往市場(chǎng)所倡導(dǎo)的所謂錯(cuò)位發(fā)展、錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，在越來越少的購房者面前顯得有些蒼白。如何爭(zhēng)取有限的客戶成為開發(fā)商絞盡腦汁思考的主題，在力求生存的環(huán)境下，一場(chǎng)激烈的近身肉搏在所難免。

　　存貨壓力大

　　根據(jù)銳理開創(chuàng)提供的數(shù)據(jù)，4月底全市住宅存量105819套，持續(xù)六個(gè)月處于10萬套以上的高位，按照目前去化速度需要兩年多才能去化完畢。

　　從目前來看，存量較高的區(qū)域主要為黃島、城陽、李滄、膠州、膠南，而競(jìng)爭(zhēng)也主要集中在這些區(qū)域，尤其以近郊最為激烈，例如李滄區(qū)、城陽區(qū)，且以品牌開發(fā)商帶頭，如李滄萬達(dá)廣場(chǎng)、中南世紀(jì)城，城陽區(qū)的卓越蔚藍(lán)群島、龍湖悅瀾居、青特花溪地、金日紫都、御景尚都等。

　　“四月份，正陽東郡和御景尚都以每平方米五千多元的價(jià)格開盤后，我們的盤就明顯賣不動(dòng)了”，城陽某樓盤銷售部負(fù)責(zé)人告訴記者，他現(xiàn)在的樓盤價(jià)格早就降到六千多，基本上已經(jīng)到了成本價(jià)，再降可能性不太大，但是跟別的樓盤比還是有差距。“五月份壓力會(huì)更大，集團(tuán)要求我們趕緊甩貨，到目前來看，我們完成的指標(biāo)還不到全年的30%。”他告訴記者。而據(jù)了解，到目前，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)連全年指標(biāo)的30%都沒有完成。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，除了存貨的壓力外，由于一季度地產(chǎn)行業(yè)遇冷，大多數(shù)的品牌房企更將目光集中對(duì)準(zhǔn)了5月，相比多數(shù)失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場(chǎng)，備戰(zhàn)半年報(bào)。

　　生存第一位

　　“現(xiàn)在價(jià)格就是王道”，業(yè)內(nèi)人士張百忍告訴記者，從四月份成交上榜樓盤來看，前十名樓盤全為降價(jià)盤，且降幅都不低于8折。

　　如成交套數(shù)第一名的秀蘭·禧悅山，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米6000元左右，而周圍項(xiàng)目基本都在每平方米8000元；成交金額第一名的曉港名城，也由最初開盤時(shí)的每平方米1.7萬元降到現(xiàn)在的1.1萬元左右，折扣已經(jīng)近六五折。

　　張百忍認(rèn)為，現(xiàn)在快到?jīng)Q定生存與否的時(shí)候了，所以對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，價(jià)格戰(zhàn)會(huì)越來越激烈，要想有成交量，必須有相應(yīng)低的價(jià)格。

　　“如果說去年年底很多開發(fā)商對(duì)今年下半年還抱有幻想的話，那么現(xiàn)在他已經(jīng)徹底絕望了，時(shí)間就是生命，誰先把樓賣出去誰就能生存下去，特別是對(duì)中小企業(yè)來說，這種現(xiàn)象更為嚴(yán)重�！睆埌偃陶J(rèn)為。

　　“新一輪的爭(zhēng)奪戰(zhàn)爭(zhēng)將會(huì)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)，第一，降價(jià)范圍會(huì)越來越廣泛，將從現(xiàn)在的城陽、李滄擴(kuò)展到黃島、膠南、即墨、膠州，因?yàn)檫@幾個(gè)區(qū)域存量比較大，去化壓力很大，當(dāng)然，戰(zhàn)區(qū)仍以近郊為主；第二，從品牌開發(fā)商之爭(zhēng)，范圍擴(kuò)大到中小開發(fā)商加入競(jìng)爭(zhēng)行列；第三，爭(zhēng)奪的客戶范圍也在擴(kuò)大，從首次置業(yè)的剛需客戶，擴(kuò)大到首次改善的準(zhǔn)剛需客戶�！变J理開創(chuàng)的馬光明如此認(rèn)為。

　　樓市成交，剛需成絕對(duì)主力

　　根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全市成交新房3889套，其中新建住宅3526套，而在新建住宅中，90-120平方米之間的戶型最受歡迎，在所有戶型的比重升至41%。緊隨其后的是60-90平方米之間的戶型，成交量占40%。

　　前段時(shí)間本刊同青島新聞網(wǎng)聯(lián)合進(jìn)行的購房置業(yè)調(diào)查也顯示，90%的購房者屬于剛需一族，其中，首次置業(yè)型購房者占據(jù)了高達(dá)65%的比例，在首次置業(yè)中， “婚房”則是一個(gè)強(qiáng)制性很高的購房方式，有不少購房者反映，與其單身購房，不如先租房來著輕松，但是不買房則不成婚。排在首次置業(yè)者比例之后的是改善型置業(yè)者，他們的比例占到了所有購房者的1/4，這部分購房者通過多年的積累有了比較可觀的資金，而其對(duì)于生活的憧憬也需要進(jìn)一步滿足，此外，因?yàn)榧彝コ蓡T的擴(kuò)充或成長(zhǎng)而亟須改善為大房也是其中原因。

　　“現(xiàn)在買房子基本上全是剛需族，特別是那些結(jié)婚買房的”，我市某房地產(chǎn)企業(yè)銷售部經(jīng)理告訴記者。而從四月份成交排行榜來看，上榜樓盤也基本上都是剛需低價(jià)樓盤。無論是秀蘭·禧悅山，還是中南世紀(jì)城，其主力戶型定位皆為剛需一族所需要的90平方米以下中小戶型。

　　保剛需，政策導(dǎo)向很明確

　　3月22日，青島銀行總部率先在各分支機(jī)構(gòu)實(shí)行首套房 8.5折利率優(yōu)惠的舉動(dòng)，在青島房貸市場(chǎng)激起軒然大波，而在此前，首套房基準(zhǔn)利率甚至上浮已經(jīng)成為島城房貸市場(chǎng)的常態(tài)。

　　隨著青島銀行首套房85折政策的出臺(tái)，日前，包括光大銀行在內(nèi)的部分銀行已經(jīng)開始實(shí)施首套房?jī)?yōu)惠利率，當(dāng)然，對(duì)貸款者也提出了各種不同的要求。

　　據(jù)了解，首套房利率優(yōu)惠在其他城市早已 “重出江湖”，如在南京，目前首套房利率優(yōu)惠銀行已經(jīng)增加到11個(gè)，其中最高優(yōu)惠幅度達(dá)85折。

　　除了利率優(yōu)惠外，公積金貸款方面也對(duì)首套房伸出橄欖枝。5月5日，廣州住房公積金管理中心重申，首套房90平方米以下最低可用兩成首付；在漳州，單職工家庭公積金貸款（首次使用）最高額度從15萬元上調(diào)至25萬元，雙職工家庭公積金貸款最高額度從25萬元調(diào)整為35萬元。

　　地方針對(duì)首套房的優(yōu)惠政策層出不窮，中央政府關(guān)于支持首套房的態(tài)度也非常堅(jiān)決。盡管日前住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱并未剛需新政出臺(tái)，但是同時(shí)他們也強(qiáng)調(diào)，住建部有關(guān) “抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策一直未變。

　　我們剛需有力量

　　樓市調(diào)控是把雙刃劍，抑制的不僅僅只是投資客，還有剛需一族，特別是之前首套房認(rèn)定和優(yōu)惠利率的取消，讓眾多“剛需族”糾結(jié)不已，幸虧現(xiàn)在首套房利率開始有了松動(dòng)，大部分剛需族看到了希望。

　　網(wǎng)上一位單身白領(lǐng)的MSN簽名是當(dāng)下流行的凡客體，百余字的調(diào)侃道出了人買房的渴望：愛調(diào)控，不愛空調(diào)；愛一手樓，也愛二手樓；愛股市飆紅，更愛樓市快點(diǎn)環(huán)保。我不是投資客，我只想有間自己的房子，我和很多人一樣，我是“剛需族”。

　　“剛需族”不僅是首套房置業(yè)者，更包括青年置業(yè)人群、婚房主力人群、異地創(chuàng)業(yè)人群、保障性住房和改善性住房人群，其中80后所占比例最大。隨著新政威力的逐漸釋放，一些投資型購房需求已經(jīng)漸漸淡出“置業(yè)圈”。在記者的走訪中，各個(gè)樓盤的銷售處已經(jīng)幾乎看不到“投資客”的身影，“剛需”們成為支撐島城樓市的絕對(duì)主力。開發(fā)商也已經(jīng)意識(shí)到，現(xiàn)在，誰能抓住“剛需一族”，誰就是贏家。

　　可以看出，新政嚴(yán)格“限購”、“限貸”顯著影響了市場(chǎng)有效需求的結(jié)構(gòu)。雖然目前剛性、改善性、投資性需求均有不同程度的萎縮，但由于剛性需求購房選擇的彈性空間較小，因而變化相對(duì)較��；改善性需求與投資性需求由于其選擇較為靈活，在市場(chǎng)預(yù)期與“限購”的雙重影響下有效需求大幅減少。

　　另外，由于新政將二套房產(chǎn)的首付款比例提高，部分購房者由于首付款壓力較大，而選擇了較小戶型、較低總價(jià)的住宅。而近期住宅市場(chǎng)中在售的項(xiàng)目諸如青特城、御景尚都、祥泰·正陽東郡等總價(jià)相對(duì)較低的小區(qū)，也在一定程度上支撐了低總價(jià)住宅的大量成交。

　　那么，青島哪兒來的這么多“剛需”呢？“探究剛需，探究過去十年地產(chǎn)大牛市的造就，要從中國(guó)的人口紅利說起。從房?jī)r(jià)來看，只要人口紅利沒有結(jié)束，只要人口正增長(zhǎng)，人們對(duì)房地產(chǎn)就有剛性需求。”這是眾多專家、業(yè)內(nèi)人士的分析，“從人口結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，中國(guó)第一個(gè)人口出生高峰是1954年至1957年，第二個(gè)高峰是1962年至1969年，第三個(gè)高峰是1984年至1987年。而從目前的情況來看，正是如日中天的60后和初出茅廬的80后‘剛需’買家，支撐著房?jī)r(jià)�！�

　　這個(gè)時(shí)代，許多人都在為房焦慮。多少“剛需族”生怕買不到房，能否付得起錢是其次，能物色到好的戶型和樓層，哪怕是買到品牌開發(fā)商的一套邊邊角角的房子，不少人也是心甘情愿趨之若鶩。他們是樓市購買力最真實(shí)的群體，在當(dāng)下，他們只想擁有一個(gè)屬于自己的家。畢竟，誰都擁有追求幸福生活的權(quán)利。（記者 鞠培霞）