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　　今后，新建商品房的預(yù)售資金將被戴上“緊箍”，專(zhuān)款專(zhuān)用避免購(gòu)房款被開(kāi)發(fā)商私自挪用，大大降低了樓盤(pán)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　12日，山東省住建廳印發(fā)《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據(jù)該辦法，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，根據(jù)工程進(jìn)度4個(gè)節(jié)點(diǎn)確定房企監(jiān)管資金使用比例。據(jù)了解，此舉將影響那些對(duì)資金鏈敏感的房企，不過(guò)這也更好地保障了購(gòu)房者的利益。

　　關(guān)鍵詞1 專(zhuān)款專(zhuān)戶房企不開(kāi)專(zhuān)用賬戶拿不到預(yù)售證

　　據(jù)了解，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款。

　　按照辦法，商品房預(yù)售資金實(shí)行全程監(jiān)管，自開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》開(kāi)始，至取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明文件終止。房企申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行名錄內(nèi)的商業(yè)銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)賬戶的原則，開(kāi)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)按幢或者多幢開(kāi)立，并由房地產(chǎn)主管部門(mén)、監(jiān)管銀行、房企三方簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。未開(kāi)立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得核發(fā)預(yù)售許可證。

　　關(guān)鍵詞2 監(jiān)管賬戶房款交付、退還都不經(jīng)房企的手

　　辦法還對(duì)預(yù)售資金收存作出明確規(guī)定。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，房企不得直接收存房?jī)r(jià)款。購(gòu)房者與房企簽訂商品房預(yù)售合同后，房企應(yīng)當(dāng)盡快進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)簽，同時(shí)根據(jù)合同相關(guān)約定，向購(gòu)房者出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》。購(gòu)房人憑通知單將預(yù)售資金存入專(zhuān)戶后，房地產(chǎn)主管部門(mén)按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案。申請(qǐng)按揭貸款的，購(gòu)房人將首付款存入監(jiān)管賬戶后，并書(shū)面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

　　房企應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購(gòu)房者，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

　　當(dāng)購(gòu)房人申請(qǐng)解除商品房預(yù)售合同后，房款怎么退還?辦法規(guī)定，房企和購(gòu)房人協(xié)商一致或者生效法律文書(shū)判決解除預(yù)售合同的，可到房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽備案。符合規(guī)定的準(zhǔn)予網(wǎng)簽備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》。監(jiān)管銀行按照解除通知單和生效法律文書(shū)，將監(jiān)管資金退回購(gòu)房人指定的個(gè)人賬戶或貸款銀行賬戶。

　　關(guān)鍵詞3 資金留存預(yù)售資金全程按照比例進(jìn)行監(jiān)管

　　以前一些房企收取商品房預(yù)售資金后，本應(yīng)用于工程建設(shè)，但被開(kāi)發(fā)企業(yè)私自挪用，造成工程難以為繼導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾。據(jù)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管是保證商品房項(xiàng)目如期建設(shè)、按期交付的重要制度，是維護(hù)廣大購(gòu)房者合法權(quán)益的重要保障手段。

　　為加強(qiáng)監(jiān)管預(yù)售資金的使用，該辦法規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)在核發(fā)預(yù)售許可證時(shí)，按照批準(zhǔn)預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的乘積，確定預(yù)售資金監(jiān)管額度。按照工程建設(shè)進(jìn)度分為4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，當(dāng)建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為60%-70%;當(dāng)主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為30%-35%;當(dāng)單體竣工驗(yàn)收合格時(shí)，監(jiān)管資金留存比例為15%-18%;當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案文件時(shí)，監(jiān)管終止。

　　房地產(chǎn)主管部門(mén)可根據(jù)房企信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)降低商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例，但最多不得超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)。房企申請(qǐng)使用預(yù)售資金監(jiān)管額度以?xún)?nèi)的資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)提出用款申請(qǐng)。

　　按照我省“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”的要求，各地可提高商品房預(yù)售許可條件。濟(jì)南施行升級(jí)版限購(gòu)新政以來(lái)，要求規(guī)劃12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半(不少于12層)后，方可辦理商品房預(yù)售許可。

　　關(guān)鍵詞4 違規(guī)制約資金不入專(zhuān)戶嚴(yán)重的可暫停網(wǎng)簽

　　房企出現(xiàn)違規(guī)行為時(shí)有何制約措施?辦法規(guī)定，房企未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監(jiān)管協(xié)議的行為，房地產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，并依法予以行政處罰。

　　【為治理爛尾樓曾做的努力】

　　2016年8月，省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問(wèn)題治理工作的通知》，根據(jù)爛尾樓盤(pán)的不同類(lèi)型，分別給出了3條“處置路徑”。對(duì)于挪用預(yù)售資金造成的爛尾項(xiàng)目，可敦促開(kāi)發(fā)企業(yè)籌措資金，恢復(fù)項(xiàng)目建設(shè);對(duì)于企業(yè)自身無(wú)力實(shí)施的項(xiàng)目，可協(xié)調(diào)其他有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤(pán)，盡快復(fù)工并達(dá)到竣工交付條件;對(duì)于債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、難以協(xié)調(diào)接盤(pán)的項(xiàng)目，可借鑒三聯(lián)彩石山莊項(xiàng)目的處理模式，按“購(gòu)房者債權(quán)優(yōu)先受償”的原則，通過(guò)司法途徑妥善解決，保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

　　[爛尾樓·那些已盤(pán)活的]

　　山久水園

　　位于茂嶺山路上的山久水園原由山東晨光地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，后因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致停工。2012年業(yè)主發(fā)動(dòng)自救，建設(shè)方港基公司接手該樓盤(pán)，并于2012年10月19日復(fù)工，2015年10月交房。彩石山莊

　　是三聯(lián)集團(tuán)于2006年推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也成為濟(jì)南一大爛尾樓盤(pán)。殃及2000多名購(gòu)房者，引發(fā)長(zhǎng)達(dá)8年多的維權(quán)。不過(guò)，最終的結(jié)局是圓滿的：購(gòu)房者優(yōu)先受償，房企接手項(xiàng)目。省市兩級(jí)法院運(yùn)用法治思維、法治方式成功處置此案，也成為“經(jīng)典案例”廣受好評(píng)。山師北街8號(hào)院

　　地處濟(jì)南繁華地段的“山師北街8號(hào)院”面積10畝。2009年年底，該地塊以1.92億元的價(jià)格一舉奪得濟(jì)南“地王”。閑置5年多后，昔日“地王”身價(jià)縮水4380萬(wàn)元被拍下，并以驚人的每平方米兩萬(wàn)七八千元的房?jī)r(jià)“復(fù)活”。

　　[爛尾樓·那些仍掙扎的]

　　槐苑欣城

　　因開(kāi)發(fā)方股權(quán)之爭(zhēng)，槐苑欣城成了濟(jì)南西部著名爛尾樓。從2004年破土動(dòng)工到現(xiàn)在，整個(gè)工程已持續(xù)10多年�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商之間的股權(quán)之爭(zhēng)基本解決，目前已取得三證合一后的合法資格。區(qū)里也給市政府打了報(bào)告，希望能夠在處罰到位的情況下，在開(kāi)發(fā)商具備合法建設(shè)資質(zhì)的情況下，盡快讓槐苑欣城復(fù)工。中國(guó)盒子

　　位于燕子山路的中國(guó)盒子也是一處“有名”樓盤(pán)。2006年大舜天成拿到這片地的開(kāi)發(fā)權(quán)，6棟是12層的高層住宅，名為中國(guó)盒子;另外3棟是6層的多層商品房，名為炫立方。但由于開(kāi)發(fā)商違規(guī)加蓋以及缺少相關(guān)證照，中國(guó)盒子被要求“停工禁售”。

　　【這一點(diǎn)還挺重要】預(yù)售資金不得用于償還股東個(gè)人債務(wù)

　　本報(bào)前不久報(bào)道的“太陽(yáng)都市廣場(chǎng)業(yè)主眾籌救樓盤(pán)”一事，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商因陷入借貸糾紛，因此預(yù)售保證金被法院劃扣，導(dǎo)致工程陷入停頓。此前，河北某商品房項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金因股東債務(wù)糾紛被多家法院凍結(jié)、劃扣。住建部認(rèn)為“納入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金不是開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，不應(yīng)用于清償開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)，更不應(yīng)該用于清償股東的個(gè)人債務(wù)”，并就此向最高法提出協(xié)商研究。近日，最高法在對(duì)住建部的復(fù)函中明確指出，“商品房預(yù)售資金屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，但不能用于償還房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股東個(gè)人債務(wù)”。