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　　核心提示：開發(fā)商拍地,必須使用自有資金,中小房企拿地難度更大了。今年以來,本土房企幾乎沒拿到幾塊土地,絕大多數居住用地的開發(fā)權被資金實力雄厚的大開發(fā)商拿走,小開發(fā)商正在加速淡出市場。

　　開發(fā)商拍地,必須使用自有資金,中小房企拿地難度更大了。今年以來,本土房企幾乎沒拿到幾塊土地,絕大多數居住用地的開發(fā)權被資金實力雄厚的大開發(fā)商拿走,小開發(fā)商正在加速淡出市場。

　　房企買地　必須用自己的錢

　　今年11月份,濟南市國土資源局在新一批土地掛牌出讓競買須知中增加了一條規(guī)定:開發(fā)商的購地資金(包括競買保證金、定金、后續(xù)土地出讓價款)必須是自有資金。而且要在拍地之前簽承諾書,一旦發(fā)現資金來源違規(guī),后果很嚴重:扣除保證金或者定金,并納入黑名單,兩年之內不得參與拍地。

　　“拿地的門檻進一步提高了。原來是要求開發(fā)企業(yè)承諾:競買保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金�，F在連土地款都得是自有資金。這對拿地企業(yè)來說,資金要求不是一般的高。現金流緊張的基本上就不用玩了�！睗弦患曳科蟮耐顿Y發(fā)展部負責人表示,現在拍地,動輒幾個億甚至幾十億,一般的企業(yè)賬上沒有這么多現金流。同時,土地多數是捆綁出讓,就連一線房企在拍地時都是通過各種渠道融資,如果要求只能用自有資金,中小型的開發(fā)商恐怕連參與的機會都沒了。

　　投資熟化　地卻被別人拿走

　　“其實,現在中小型開發(fā)商已經沒有多少發(fā)展空間了。今年以來,還沒見過哪個小開發(fā)商拿到像樣的土地�！睗弦患倚⌒头科蟮呢撠熑颂寡�,房地產市場越來越火,本土房企的日子越來越難。

　　在今年6月30日之前,濟南市實行獨特的土地“唯一熟化人”政策,即誰前期投資熟化土地,在凈地出讓時誰就享有優(yōu)先開發(fā)權。搞拆遷、熟化土地,全國性的大型房企沒有優(yōu)勢,也不愿做這種“出力不見效”的長期投資,更喜歡短期見利潤的項目。所以,往往是有錢未必買得到合適的土地。

　　6月30日之后,濟南開始執(zhí)行新規(guī)則,廢除“唯一熟化人”制度,房企仍然可以投資進行土地熟化,但凈地出讓時,所有開發(fā)商都能參與競拍,價高者得。這樣小開發(fā)商顯然就不是對手,資金實力強的大房企通過砸錢就能拿到地。今年9月21日,全福立交橋西北角C地塊拍賣,前期本土房企山東將軍盛世房地產開發(fā)有限公司投資進行了土地熟化,結果多家開發(fā)商不惜砸重金搶地,最終被榮盛拿走。

　　“劉志遠舊村改造項目也面臨同樣的問題,銀豐地產提前投入巨資熟化,已經忙活了好幾年,如果現在拿出來拍賣,基本上沒他的份兒�！笔〕堑禺a界一位資深人士告訴生活日報記者。

　　土地拍賣　九成落入大房企

　　細數今年以來成交的土地,本土房企幾乎顆粒無收。到目前為止,濟南成交的60多宗居住用地(含居住、商用混合用地),接近九成的開發(fā)權落入全國性大房企手中,主要包括:綠地、中海、龍湖、融創(chuàng)、萬科、榮盛、路勁等。

　　魯能地產雖然也在唐冶有所斬獲,但其總部早已遷至北京,在全國各地布局,被業(yè)內視為央企。海爾旗下的地產公司、山鋼旗下的萊建置業(yè)、濟南明湖天地建設等房企靠此前的“唯一熟化人”政策各自分了一杯羹,分別取得了藥山片區(qū)的大魏舊村改造地塊、仁豐紡織公司舊城改造地塊、海晏門舊改地塊的開發(fā)權。但是,海晏門地塊后期開發(fā)將由萬科主導,今年11月1日,其開發(fā)企業(yè)法人代表已經變更為濟南萬科的總經理黃運林。

　　只有兗礦旗下的中垠地產不惜重金擊退了競爭對手,拍下了高新區(qū)北部的徐家莊地塊;綠地泉控股(前身為濟南市房地產開發(fā)總公司)在文莊拿下了兩宗居住用地,算是本土房企中為數不多的個例。

　　業(yè)內人士表示,等到這些土地的住宅產品入市開賣之后,本土房企基本上也就淡出了市場。

　　風光不再　二建三箭四建逐漸沉寂

　　山東高速、山東煙草投資、國網山東省電力公司等國企正在退出房地產業(yè)務。今年2月,山東煙草投資將濟南的山東惠盛置業(yè)有限公司掛牌轉讓,連同龍奧大道上的一塊土地轉賣給了綠地集團。10月,再次掛牌拋售4家位于煙臺的房企。山東高速則把濟南盛雪置業(yè)賣給了龍湖地產,西客站片區(qū)的和暢苑項目也賣給了恒大和龍湖。

　　業(yè)內人士表示,地價飆升和競爭越來越激烈,使得很多中小房地產企業(yè)生存狀況堪憂,不得不轉行。濟南老牌地產企業(yè),如二建、三箭、四建等,逐漸沉寂,要么偏安一隅,好幾年才開發(fā)一個新項目,要么重回施工建房的老本行。

　　不可否認,全國性的房企在資金、管理、運營、品牌、成本等方面都有優(yōu)勢。濟南市場上的多數先進住宅戶型,都是由一線房企帶來的。

　　加速淘汰　有的轉到三四線城市

　　業(yè)內人士指出,優(yōu)勝劣汰是市場準則,中小房企的減少是大勢所趨。只不過,唯一熟化人制度的廢除以及土地市場對資金門檻的要求提高,更加速了中小型房企的淘汰。

　　“小公司確實面臨洗牌。我們老板也在等機會,盡量想辦法再拿地。目前來看,出路不多�！睗弦患倚⌒头科蟮南嚓P人士坦言,眼下本土開發(fā)商生存得比較滋潤的,可能就是重汽地產、魯商置業(yè)、黃金地產等國企背景的。另外,一些前期低成本囤了土地的,暫時也沒有生存壓力,但將來早晚面臨“斷糧”的尷尬。

　　中小型房企有的已經開始向三四線城市轉移,跑到德州、齊河、東營等地方開發(fā)項目,縣城也有住房需求,而大開發(fā)商一般不會來。

　　另外,有的房企成立物業(yè)公司,轉型做服務,有的進入建筑施工和勞務市場,拿不到地,就干脆給大型房企打工。

初審編輯：張艷

責任編輯：高娜