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　　2016年是房地產(chǎn)的政策年,新年伊始,在去庫(kù)存的背景下,樓市各項(xiàng)信貸政策和稅收政策輪番調(diào)整。春節(jié)前后,樓市“政策包”密集出臺(tái),降首付、減免稅、公積金提額……采用信貸杠桿、稅費(fèi)減免、優(yōu)化落戶(hù)、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼、政府回購(gòu)等多種形式加速去庫(kù)存。由此帶來(lái)了樓市的火爆行情。

　　然而9月份開(kāi)始,政策急轉(zhuǎn)直下,重新限購(gòu),首付上調(diào),公積金降額,嚴(yán)查違規(guī)銷(xiāo)售,規(guī)范市場(chǎng),銀行限貸“認(rèn)房又認(rèn)貸”……

　　首付最低降至兩成

　　2月2日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知:非限購(gòu)城市商貸首套房首付最低20%,二套房首付最低30%。

　　此舉是為進(jìn)一步支持合理住房消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體內(nèi)容為:在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市,居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。同時(shí)提出,各地可以按照“分類(lèi)指導(dǎo),因地施策”的原則,結(jié)合不同城市實(shí)際情況自主確定住房貸款的最低首付比例。

　　此次政策執(zhí)行后,包括濟(jì)南在內(nèi)的不限購(gòu)城市的居民買(mǎi)房,不論是首套還是二套,首付比例可以降低5%-10%,兩成的首付可以說(shuō)是十年新低。也是繼2006年6月之后,商貸最低首付比例首次重回二成。首付門(mén)檻降低,有利于剛需和首改需求入市,尤其是對(duì)于積蓄不多的年輕家庭,可謂是“及時(shí)雨”。這一政策刺激普通住宅特別是剛需的需求。

　　二套房契稅也減免

　　國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部的部門(mén)聯(lián)合下發(fā)通知,2月22日起,對(duì)二套房的契稅稅率也實(shí)行減免。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

　　而此前的規(guī)定為,144平方米以上的首套房以及二套房,就不享受契稅稅率減免,按3%全額征收。

　　營(yíng)業(yè)稅方面,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)已滿2年(含)的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

　　隨后,山東省財(cái)政廳、山東省地方稅務(wù)局、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下文,統(tǒng)一實(shí)施口徑,首套房的認(rèn)定范圍以縣(市、區(qū))行政區(qū)域?yàn)閱挝�。也就是說(shuō),跨區(qū)買(mǎi)房按首套房繳契稅�！　　　∩綎|省的契稅政策擴(kuò)大了首套房的認(rèn)定范圍,以“區(qū)”劃分首套房。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,此舉影響較大,受益人群更廣,以濟(jì)南為例,歷下有房到歷城買(mǎi)就享受首套房的優(yōu)惠稅率。這無(wú)疑進(jìn)一步利好房地產(chǎn)市場(chǎng),鼓勵(lì)購(gòu)房者改善住房條件。新政實(shí)施對(duì)于二手房市場(chǎng)也有一定刺激,降低購(gòu)房者的實(shí)際成本。

　　公積金貸款提額

　　2月22日,濟(jì)南住房公積金管理中心發(fā)函,擬調(diào)整公積金貸款政策,核心內(nèi)容即公積金最高貸款額度由60萬(wàn)元提高到70萬(wàn)元。3月7日,正式落地執(zhí)行。

　　具體內(nèi)容為,兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住住房,申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸額度由60萬(wàn)元提高至70萬(wàn)元(在章丘、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河四縣市購(gòu)買(mǎi)自住住房的,申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸額度為60萬(wàn)元)；一人繳存住房公積金的職工家庭在市內(nèi)六區(qū)購(gòu)買(mǎi)自住住房,申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸額度由30萬(wàn)元提高至40萬(wàn)元(在章丘、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河四縣市購(gòu)買(mǎi)自住的,申請(qǐng)住房公積金貸款的最高可貸額度為35萬(wàn)元)。

　　提高住房公積金貸款還款能力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。借款人和共同還款人月還款額與月收入比上限由50%提高至60%。(即借款人和共同還款人月還款額不得超過(guò)其月收入的50%提高至不得超過(guò)月收入的60%)。

　　與此同時(shí),允許提取公積金繳存住房維修資金。

　　央行再次降準(zhǔn)

　　2月29日中國(guó)人民銀行決定,自2016年3月1日起,普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕,引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng),為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。

　　分析人士指出,此次降準(zhǔn)旨在保持金融體系流動(dòng)性合理充裕,引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng),為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境。降準(zhǔn)以后銀行后續(xù)資金將更加寬裕,房貸有望繼續(xù)寬松,購(gòu)房者壓力持續(xù)降低。

　　增加土地為樓市降溫

　　9月28日,濟(jì)南房地產(chǎn)政策開(kāi)始收緊。當(dāng)日,發(fā)布第一波房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,嚴(yán)打炒號(hào)倒號(hào)、捂盤(pán)惜售等行為,沒(méi)拿到預(yù)售許可證的樓盤(pán),嚴(yán)禁變相認(rèn)籌,提高土地拍賣(mài)保證金,縮短土地出讓金繳納限時(shí)。

　　濟(jì)南一家大型房企的負(fù)責(zé)人表示,這一調(diào)控政策主要集中在兩個(gè)方面,首先就是拿土地市場(chǎng)開(kāi)刀。明確提出增加土地供應(yīng),擴(kuò)大居住用地規(guī)模�！斑@是很有針對(duì)性的,現(xiàn)在各家房企為什么瘋狂搶地?住宅用地供應(yīng)量太少,不搶就沒(méi)飯吃了。如果落實(shí)到位,能在一定程度上緩解目前的土地市場(chǎng)逢拍必地王的現(xiàn)象。在供給端解決市場(chǎng)矛盾。”

　　更有殺傷力的是提高土地競(jìng)買(mǎi)保證金、縮短土地出讓款繳納時(shí)限。現(xiàn)在保證金一般是起拍價(jià)的20%,熱點(diǎn)地塊將提高到50%以上。同時(shí),誰(shuí)敢加價(jià)拍地,必須有足夠的資金后盾,土地出讓款最短的繳納時(shí)限僅15天,算上簽合同的時(shí)間也不過(guò)20天�！安荒芟裼械姆科笠粯�,頭腦發(fā)熱,硬是把冷門(mén)地塊拍成地王,拿了地之后又繳不起土地出讓金。不理性競(jìng)拍更容易制造地王,沖動(dòng)過(guò)后可能一地雞毛�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這一新規(guī)將太高房企拿地的門(mén)檻,資金實(shí)力不濟(jì)、融資渠道不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將不敢妄動(dòng)。“有棗沒(méi)棗打三竿”的想法基本沒(méi)戲了。

　　“這也有利于規(guī)范市場(chǎng),讓成熟的開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)發(fā),沒(méi)錢(qián)的干脆就別摻和了�！睗�(jì)南本土一家房企的有關(guān)人士認(rèn)為,拿地賴(lài)賬禁賽兩年的規(guī)定,能夠防止融資能力差的開(kāi)發(fā)商冒險(xiǎn)拿地,超出能力范圍硬搶,要么高價(jià)融資,要么形成爛尾,潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　與此同時(shí),濟(jì)南出臺(tái)的調(diào)控政策重申,在獲得預(yù)售許可證之前禁止認(rèn)籌,特別提到了電商團(tuán)購(gòu)。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),新規(guī)意味著開(kāi)發(fā)商只能等到拿了預(yù)售許可證之后再認(rèn)籌。新規(guī)要求拿到預(yù)售許可證之后10天內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源和價(jià)格,這對(duì)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略會(huì)有所影響,不利于通過(guò)認(rèn)籌掌握主動(dòng)權(quán)。在樓市紅火的行情下,短期影響并不太大。

　　政策加碼,重新限購(gòu)限貸

　　10月2日,濟(jì)南市政府辦公廳下發(fā)通知,進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),商貸首套房首付比例提至三成,二套房四成；公積金貸款額度從最高70萬(wàn)降為60萬(wàn)；本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)三套房,外地的限購(gòu)一套房。剛剛解除兩年的限購(gòu)政策重新回來(lái)了。

　　濟(jì)南市政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》指出,進(jìn)一步出臺(tái)政策是為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)國(guó)家分類(lèi)調(diào)控、因城施策的總要求,經(jīng)市政府研究,確定針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、價(jià)格上漲過(guò)快現(xiàn)狀采取進(jìn)一步調(diào)控措施。內(nèi)容共4條:

　　1、購(gòu)買(mǎi)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%,購(gòu)買(mǎi)二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。

　　2、家庭用于購(gòu)房的公積金貸款最高額度由70萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元,個(gè)人公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元；本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)第三套住房不提供公積金貸款。

　　3、本市戶(hù)籍家庭已有三套住房的,暫不得再購(gòu)房。非本市戶(hù)籍家庭在濟(jì)南市限購(gòu)一套住房。

　　4、依法嚴(yán)厲查處違規(guī)炒房、違規(guī)銷(xiāo)售等行為,打擊違法資金流,切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

　　新政策適用于濟(jì)南市市內(nèi)六區(qū),長(zhǎng)清區(qū)不在限制范圍內(nèi)。

　　據(jù)介紹,這是濟(jì)南時(shí)隔兩年之后,再次實(shí)行限購(gòu)限貸政策。上一次限購(gòu)是2011年3月開(kāi)始,本地家庭禁止購(gòu)買(mǎi)第三套房,外地家庭限購(gòu)一套房,而且需要提供個(gè)稅繳納或者社保繳納證明。一直持續(xù)到2014年7月10日解除。這次重回限購(gòu),相比上一輪略有寬松。

　　銀行收緊,認(rèn)房又認(rèn)貸

　　10月8日起,駐濟(jì)各大銀行開(kāi)始陸續(xù)收緊房貸政策,首套房最低首付提高到三成,二套房首付最低四成且利率上浮10%,三套房禁貸。有的銀行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,即家庭名下有一套房再買(mǎi)第二套,不管是否還清貸款,一律按二套房算。執(zhí)行都是從網(wǎng)簽時(shí)間(10月3日零時(shí))來(lái)算。

　　在首付和利率政策方面,招商、浦發(fā)等股份制銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。本市家庭購(gòu)買(mǎi)首套房,最低首付比例一律上調(diào)為30%,利率折扣不變(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房,不論是否已經(jīng)還清貸款,再買(mǎi)第二套,首付均為40%,而且利率上浮10%。

　　這是與此前變化最大的地方,在政策收緊之前,多數(shù)銀行如郵儲(chǔ)銀行、北京銀行等都已經(jīng)“只認(rèn)貸不認(rèn)房”,即家庭雖已有一套房,但只要貸款結(jié)清了,再申請(qǐng)貸款買(mǎi)改善型住房,就按首套房對(duì)待。有的銀行要求最低首付20%,也有的在利率方面給予打折。只有房貸尚未還清,再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房,才執(zhí)行首付最低30%、利率上浮10%的政策。

　　如今這種情況的購(gòu)房者可以說(shuō)“備受打擊”,不但首付翻番,而且利率由9折改成1.1倍。

　　家庭已有兩套住房,不管是不是還清貸款,也均按二套房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。有兩筆房貸的不再貸款。